Gayrimenkul sektöründe güveni tesis eden en önemli araçlardan biri, noterlerce düzenlenen 'Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri'dir. Ancak bu sözleşmenin sadece noter huzurunda yapılmış olması, alıcıyı her zaman tam koruma altına almaz. Bu noktada tapu siciline yapılacak olan şerh, mülkiyet güvenliği açısından vazgeçilmez bir unsurdur.
Tapuya Şerhin Hukuki Niteliği ve Üçüncü Kişilere Etkisi
Satış vaadi sözleşmesi, kural olarak kişisel bir hak (borçlandırıcı işlem) niteliğindedir. Bu hakkın tapu siciline şerh edilmesiyle birlikte, hak 'kuvvetlendirilmiş şahsi hak' haline gelir. Şerhin en önemli sonucu, taşınmazın üçüncü kişilere satılması, üzerine ipotek konulması veya haczedilmesi durumunda dahi satış vaadi alacaklısının hakkını yeni malike veya hak sahiplerine karşı da ileri sürebilmesidir. Yani şerh, taşınmazın el değiştirmesi halinde dahi alıcıya tapu iptal ve tescil davası açma imkanı sağlar.
Beş Yıllık Hak Düşürücü Süre
Tapu Kanunu uyarınca, satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tapuya verilen şerh, beş yıl boyunca geçerliliğini korur. Eğer bu beş yıllık süre içerisinde taşınmazın asıl satışı (tapu devri) gerçekleşmezse veya dava açılmazsa, şerhin koruyucu etkisi kanun gereği kendiliğinden sona erer. Tapu memuru, ilgilinin talebi üzerine şerhi sicilden silebilir. Dolayısıyla alıcıların bu beş yıllık süreyi titizlikle takip etmesi ve süre dolmadan mülkiyet devrini zorlaması gerekmektedir.
Noter Onaylı Olmayan Sözleşmeler Geçersizdir
Önemle belirtmek gerekir ki, 'adi yazılı' şekilde yani sadece tarafların imzasını taşıyan (noter huzurunda olmayan) satış vaadi sözleşmeleri hukuken geçersizdir. Gayrimenkul mülkiyetini geçirme borcu yükleyen bu sözleşmelerin mutlaka noterlikçe resmi şekilde düzenlenmesi şarttır. Geçersiz bir sözleşmeye dayanarak tapu iptali istenemeyeceği gibi, ödenen bedellerin iadesi de sadece sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre mümkün olmaktadır.
